Parmi les principaux modes d’acquisition de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier, on peut citer notamment le démembrement de propriété. Il s’agit d’une opération immobilière complexe à comprendre, certes, mais les avantages y afférents sont multiples. Très concrètement, le démembrement de parts de SCPI constitue une solution idéale pour préparer sa retraite.

Petit rappel sur le principe de fonctionnement du démembrement de parts de SCPI

Le démembrement de propriété trouve son origine en 1804. Il s’agit d’une vielle technique née du Code Civil des Français (autrefois appelé Code Napoléon). Le démembrement de propriété et toujours utilisé par des investisseurs immobiliers pour accéder plus facilement au marché de l’immobilier locatif. Les parts de SCPI sont éligibles à cette opération immobilière.

Le démembrement de parts de SCPI consiste tout simplement à investir dans la nue-propriété des parts. L’usufruit (temporaire) sera transmis à un tiers. Le souscripteur étant le nu-propriétaire des parts souscrites, il se verra bénéficier d’une fiscalité avantageuse pendant la durée du démembrement. En contrepartie, il sera privé de la jouissance des parts jusqu’à l’extinction de l’usufruit.

En optant pour la souscription de la nue-propriété, l’épargnant bénéficie automatiquement d’une décote sur le prix acquéreur. Il a d’ailleurs la possibilité d’acheter plusieurs parts. Elles ne génèreront aucun revenu. Donc, la fiscalité afférente aux revenus perçus sera nulle, du moins pendant la période de démembrement. Le nu-propriétaire des parts souscrites échappe à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Préparer sa retraite avec des SCPI démembrables : comment s’y prendre ?

La décote accordée lors d’une acquisition de parts de SCPI en démembrement n’est pas le seul avantage afférent à cette opération. Il y a aussi la fiscalité qui s’avère très avantageuse dans la mesure où l’investisseur conserve ses parts plus longtemps (entre 5 à 10 ans). Il pourra ainsi préparer ses vieux jours plusieurs années avant son départ à la retraite.

Il est important d’avoir une vision plus éclairée sur les avantages à gagner lors d’une opération de démembrement de parts d’une SCPI donnée. Il suffit de se référer aux clés de répartition communiquées par la Société de Gestion de Portefeuille de la SCPI sélectionnée. Elles changent chaque année, et permettent de répartir le prix de souscription entre le nu-propriétaire et l’usufruit.

À la fin du démembrement, marqué par l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété. Deux choix s’offrent à lui le moment venu : conserver ou vendre ses parts. Dans tous les cas, il pourra générer des revenus qui serviront à financer ses vieux jours après la retraite.

Les meilleures SCPI à démembrer en 2021

Les SCPI démembrables sur le marché ne se valent pas. Il est tout à fait logique d’investir dans les meilleures d’entre elles. Elles sont facilement identifiables en se référant à leurs taux de rendement annuel (ou TDVM) de l’exercice précédent. Parmi les SCPI éligibles en démembrement à privilégier en 2021, il y a notamment Primopierre (5,04 %), PF Grand Paris (4,53 %), PF Hospitalité Europe (6,25 %), Novapierre Résidentiel (2,08 %) et AESTIAM Placement Pierre (4,75 %).