De manière générale, investir dans l’immobilier locatif signifie faire l’acquisition d’un bien immobilier (appartement, résidence) en vue de le mettre en location pendant plusieurs années pour se procurer des revenus réguliers (rente trimestrielle) grâce aux loyers versés par les locataires.

Pour réaliser ce rêve ambitieux, les investisseurs peuvent se tourner vers les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ou le statut LMNP (loueur meublé non professionnel).Pour faire le bon choix, il est important de connaître tous les avantages du statut LMNP et ceux des SCPI de rendement.

SCPI ou LMNP : investissement a adapter selon la situation

Les principaux avantages des SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont apparues sur le marché immobilier après l’entrée en vigueur de la loi du 31 décembre 1970. En clair, une société civile de placement immobilier est en quelque sorte une structure d’investissement collectif ayant pour objectif de se constituer et de gérer un patrimoine immobilier d’entreprises (bureaux, commerces, locaux d’activité et entrepôt).

Il faut retenir qu’il existe différents types de SCPI (SCPI de rendement, SCPI fiscale), mais les SCPI à capital variable doivent être privilégiées. Ce placement présente l’avantage d’être accessible via un contrat d’assurance-vie ou un compte titre (direct).

Le ticket d’entrée reste d’ailleurs raisonnable, le prix d’une part de SCPI se situe souvent entre 500 et 1 000 €. Mais le souscripteur doit en acheter plusieurs pour devenir l’associé de la société civile de son choix.

Quoi qu’il en soit, l’épargnant peut avoir recours à un crédit à la consommation ou immobilier pour financer son projet d’investissement. La revente de parts de SCPI en gré à gré ou sur le marché secondaire reste d’ailleurs une option envisageable.

Contrairement au statut LMNP, les porteurs de parts des SCPI n’ont aucune contrainte de gestion (locative). Un professionnel (gestionnaire de patrimoine) se charge de la gestion de l’ensemble des investissements des porteurs de parts.

D’ailleurs, les SCPI sont capables de produire un rendement immédiat grâce à la diversification de son patrimoine composé de différents types d’actifs (bureaux, entrepôts, murs de commerces, locaux d’activité, etc.…).

Autrement dit, les risques locatifs sont mutualisés dans le cadre d’un investissement en parts de SCPI à capital variable.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif avec le statut LMNP ?

Afin d’obtenir le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), l’investisseur doit être le propriétaire d’une résidence de services (résidence de tourisme, résidence étudiante, résidence d’affaires, résidence senior ou résidence EHPAD).

Il faudra ensuite la mettre en location pendant 9 ans en signant un bail commercial avec une société de gestion. Bien entendu, ce professionnel s’occupera d’une partie des charges de gestion locative du bien. Le statut LMNP permet de bénéficier de plusieurs avantages notamment fiscaux.

En effet, l’investissement LMNP laisse la possibilité de bénéficier d’un rendement garanti (+4,5 % par an) ainsi que d’une rente non fiscalisée ou peu fiscalisé sur une longue période. Autrement dit, il est possible de percevoir des revenus complémentaires nets d’impôts grâce au statut LMNP.

Cette rente sera très utile pour la préparation de sa retraite. Investir en LMNP permettra d’ailleurs à l’investisseur de développer son patrimoine immobilier personnel qu’il pourra ensuite déléguer à ces enfants après son décès.

Grâce au remboursement de la TVA, le propriétaire bailleur peut déduire cette TVA en la conservant durant 20 ans de détention. Contrairement à une SCPI classique, investir en LMNP laisse la possibilité de choisir le bien immobilier à louer en fonction des secteurs d’activité cible et de la situation géographique.

En revanche, le propriétaire bailleur est engagé à prendre soin de son bien (entretien des murs, travaux de rénovation et de réhabilitations, etc..). Il doit également porter une attention particulière à la sélection du locataire.

Celui-ci doit être digne de confiance pour éviter les loyers impayés. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle il est plus judicieux de se tourner vers les résidences de services, car l’exploitant (société de gestion) assure la gestion locative du bien.